作者：子非鱼

01 | 楼市多空博弈

在昨天的文章中，已经说过，当下各种复苏、售罄、售楼处人气爆满、成交量网签量猛涨的消息。

在这个春暖花开的季节，各路牛鬼蛇神都在想着从中分一杯羹。

【资料图】

普通民众需要有定力，不要人云亦云，亦步亦趋，需要有自己的判断。

当然，我说这些话，并不是说当下没有城市回暖，而是强调，有些城市纯属是在蹭热度，打心理战。

普通人要判断自己所在的城市是否回暖，不要只看当下。看当下，几乎都在回暖。逻辑很简单，去年是啥情况，今年又是啥情况，大家心知肚明。

去年是楼市的大萧条，现在全面放开了，成交量岂能不好转。所谓的成交量上涨，也不过是去年那种环境下，一个月成交了1000套，现在一个月成交了1500套，看似上涨了50%，非常华丽的数据，但如果放在长线当中比较，和正常年份的市场比较，能经得起比较吗？

大多数城市都够呛。

以过去三个月的二手房成交量来看，除了上海，苏州，成都，宁波，东莞等少数城市有两个月突破了荣枯线外，其余均还差得远。

换句话说，目前虽然成交量有所回暖，但90%的城市仍没有谈房价上涨的资格。

从2月16日国家统计局公布的1月份70个大中城市房价数据来看，大体也是如此。

我们只看二手房数据吧，因为一手房存在区域性开盘因素，无法反映真实的市场变化，二手房才能更好反映出市场。

70个城市中，1月份二手房价格环比上涨的城市才13个，下跌的有57个。同比上涨的城市6个，下跌的城市64个。

统计局采取的是抽样调查法，虽然只统计了70个城市，但反映的却是全国整体情况。

这意味着，1月份全国绝大多数城市的房价仍在下跌。

数据：国家统计局

02 | 没有大波动的力量

当然，同时我们也要看到，二手房价格环比下跌的城市数量在减少，上涨的城市在增加。上涨的城市是13个，较去年12月份增加了6个。

成交量好转是理所当然的，部分城市核心板块有所起势也难怪。你看了1月份的金融数据就能明白。

广义货币（M2）余额273.81万亿元，同比增长12.6%，创下2016年年中以来最高水平。

2013年3月，M2首次突破100万亿；之后花了7年时间，在2020年1月站上200万亿；3年后的今天，M2已突破273万亿，年底很大可能突破300万亿。

广义货币增速一般被视作印钞速度。

货币滚滚而来，利率在不断下降，尽管还没有引发资产价格的大波动，但强大的推动力，或多或少都会上涨一些。

但能否引发大波动，我个人觉得很难。因为，尽管房价经历了去年的普调，但也只是从超超高价跌到了超高价。

以深圳来说，经历了两年的调整，均价也只是从7万元跌到了6.5万元。一套100平米的房子，从700万跌到650万，对于普通工薪阶层的人来说有啥区别。

我之所以强调货币之水汹涌而来，也很难推动资产价格大波动的理由在于，房价已经形成了中产和普通工薪阶层的天堑。对于很多人来说，哪怕你银行的贷款门槛再低，购房的利率为零，首付不断下调，也没用。买不起啊。

首付低，即便上了车，那后面的按揭高啊。

印钞速度加快，只是好了中产以上人群，他们可以有更低的利率来买房投资。但这批人毕竟是少数，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。

那些没有被生活蹂躏过的00后，还大言不惭地预期十年后月收入能轻松过百万。

说这些话的意思是告诉大家，中国的高收入人群是极少数，普通人才是绝大多数。想要单纯依靠高收入人群来撑起房价，最多也就只能撑起热点城市核心板块而已。

房价形成的天堑，让相当一批普通人群有心无力，虽然有购房需求，但没有实力，只能是无效需求。

这就决定了很多城市，尤其是房价虚高的城市，即便在一季度迎来了成交量的小阳春，后续也难持久。

当下能够进场的，都是有实力的人群，但能否形成持久力，则需要普通人来支撑。房价如果还继续上涨，普通人谁能支撑得住。

看到很多业内人士说，新一轮大基建来了，熟悉的配方，熟悉的味道，房价很难压制得住。

理论虽如此，但这一轮和2008年的情况大不一样。那时候，我们的房价没有这般高不可攀，而且当时大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。

然而，如今是什么情况。房价已经形成了天堑，很多人穷尽一生都没法在自己所工作的大城市买房，而且收入和预期都不够明确。

而且，如今世界秩序撕裂，火药味十足的局面下，中产也不敢​再乱买了。

试问，大涨的动力何在？

所以，普通人不要被最近楼市的表现吓到，也不要被部分开发商的叫涨吓到。酒桌上有个习惯，一般都是酒过三巡才吐真言，楼市，我们也不妨等酒过三巡再看。

只有那些能够在成交量上持久发力的城市，才算真正的回暖。韧性才是试金石，但这些城市少之又少。

03​ | 楼市基本面并没有太大改善

最后说说结论吧。

目前市场虽然在回暖之中，但行业的基本面没有太大改善。2023年尽管会比2022年要好，但小阳春注定只属于核心城市的核心板块。

至于其他城市和核心城市的非热门板块，不必太过着急。

有人现在还在担心晚上车一旦房价上涨，就得多花成本。

这种担心多余了。退一步讲，即便你所在的城市有所上涨，也不可能出现大波动。国家允不允许还是其次，关键是，现在无论哪座城市都没有快速拉升的底气和力量。

一方面，人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。

另一方面， 2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。

过去二十多年房价快速拉升，是人口快速增长和城市化快速进行下的人口红利推动的结果，如今这种红利正在终结，哪还有大波动的力量？

单纯靠高收入人群吗？高收入人群毕竟是极少数，而且即便高收入人群现在还愿意玩击鼓传花的游戏，最终还是得依靠普通人群来接盘，才能完成最终的游戏闭环。

大疫三年，让普通人整明白了很多事情，也让很多普通人距离购房实力更远了。不愿意，也没有实力去接盘，应该是很多普通人最真实的现状。

关键词： 酒过三巡 房价上涨 一线城市